Tout ce que le Covid a changé pour les bureaux (et ce qu’il n’a pas changé)

15/06/2021

Localisation, organisation des immeubles, hybridation des usages… Peter Sibenaler et François Desgardin dévoilent leurs visions des bureaux post-Covid.

bureaux post covid © Copyright Shutterstock / KeyStock

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Alors que les collaborateurs reviennent progressivement aux bureaux, les convictions des professionnels sur les caractéristiques de l’immobilier tertiaire post-Covid s’affinent. Peter Sibenaler, directeur d’études principal de Nexity Immobilier d’entreprise, et François Desgardin, Secrétaire général de Nexity Entreprises, partagent leurs analyses.

D’un point de vue géographique tout d’abord, le critère « emplacement, emplacement, emplacement » restera-t-il primordial dans les recherches immobilières de bureaux post-Covid ?

Peter Sibenaler : Les immeubles de grande hauteur monolithiques souffriront de la comparaison avec les sièges sociaux imaginés et conçus pour réunir les talents. L’immeuble de bureaux n’est plus juste un lieu de « production » mais aussi un lieu de socialisation, il devient une destination aspirationnelle. Dans cette logique, les sites centraux à Paris et dans les grandes et moyennes villes régionales, bien desservis par les transports, environnés de services et commerces continueront à être recherchés tandis que le développement des bureaux en périphérie, sans pôle d’attractivité me semble plus incertain.

François Desgardin : La localisation prend encore plus d’importance qu’hier compte tenu du contexte. Le quartier central des affaires, les 8e, 16e, 7e et 9e arrondissement de la capitale ou encore le Croissant Ouest (hors La Défense) demeurent prisés. Les prospects portent toutefois une attention accrue à à la capacité d’un bâtiment à incarner la culture d’entreprise.


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Une fois rentré dans ces bureaux post-Covid, comment sera organisé l’immeuble ?

Peter Sibenaler : Le recours à l’open space va s’élargir après une phase de reconfiguration : les salles de réunion et les espaces collaboratifs prendront le pas sur le poste de travail et feront la part belle aux notions de bien-être et de confort. Cette nouvelle donne ne se traduira pas nécessairement par une réduction de l’empreinte immobilière des utilisateurs : la réduction des mètres carrés dévolus aux postes de travail pourrait être compensée par l’augmentation de ceux dédiés aux espaces collaboratifs.

François Desgardin : Au début de la crise sanitaire, les espaces ouverts ont été mis à mal. Aujourd’hui, le flex office revient en force avec les besoins d’optimisation des mètres carrés. Il se traduira par une place de plus en plus importante accordée aux espaces collaboratifs plutôt que par une profusion de batteries de postes de travail. Deuxième observation, les bureaux devront s’adapter à une dizaine d’usages différents alors que nous sommes constamment en train de courir après le temps et d’enchaîner les réunions avec les clients, avec les équipes projets, les présentations…


« L’implantation des codes du résidentiel dans les espaces de travail traduit une transformation du management »

Et du point de vue de l’aménagement, jusqu’à quel point le bureau peut-il s’approprier les codes du résidentiel ?

Peter Sibenaler : Un collaborateur se rend au bureau pour avoir accès à des services qu’il n’a pas à son domicile. La crise sanitaire accentue ce besoin. Cela se traduira notamment par une évolution du concept de restaurant inter-entreprise (RIE). Le nouveau modèle devra offrir différentes ambiances aux utilisateurs tout en permettant une exploitation tout au long de la journée.

François Desgardin : L’implantation des codes du résidentiel dans les espaces de travail traduit une transformation du management. Aujourd’hui, de plus en plus de collaborateurs aspirent à travailler dans des lieux où la proximité prime. Le hall des immeubles illustre bien ce mouvement : alors que cet espace racontait auparavant l’histoire et le statut des grandes entreprises occupant l’immeuble, il reprend aujourd’hui les codes de l’hôtellerie sous l’influence des opérateurs de coworking. Bien sûr, cette analyse ne constitue pas une règle universelle et un acteur comme Nexity propose un projet sur-mesure à chaque utilisateur en fonction de ses attentes. 

Quels sont les immeubles qui incarnent le mieux votre vision du bâtiment post-covid ?

François Desgardin : Les Magasins généraux de Pantin, siège de BETC depuis 2016, et le futur campus d’Engie à La Garenne-Colombes sont de bons exemples.

Peter Sibenaler : Nous travaillons actuellement sur un projet immobilier en première couronne parisienne. La société demande de nombreuses salles de réunion, attend des espaces extérieurs très soignés et a de fortes ambitions en matière d’efficacité énergétique et environnementale.