Le premier confinement a été vécu en mode « survie », le second nous fait construire le « monde d’après »

08/12/2020

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Directeur général de Nexity Solutions Entreprise, Jean-Claude Bassien analyse l’impact du second confinement sur le marché de l’immobilier tertiaire. Après la « surprise » du printemps, les entreprises ont su s’adapter pour vivre au mieux l’épisode automnal. Flexibilité, tiers-lieux, services, aménagements… des tendances durables émergent et bouleversent les usages.

Le confinement de cet automne est très différent de celui du printemps : qu’observez-vous dans les pratiques des entreprises ?

Jean-Claude Bassien : Il y avait dans le premier confinement un effet de rupture : on basculait brutalement dans une situation de crise sanitaire à laquelle nous n’étions pas préparés. Les entreprises ont dû mettre en œuvre un plan de poursuite de leurs activités dans l’urgence absolue. Ce plan s’est appuyé pour beaucoup sur le travail à distance. Lors de ce deuxième confinement, personne n’a été pris par surprise, et le recours au télétravail avait déjà un cadre de référence. Il faut souligner que la volonté du gouvernement de ne pas entraver le fonctionnement « essentiel » de l’économie a permis à beaucoup d’entreprises de poursuivre leur activité dans un mode moins « dégradé » que lors du premier confinement. Les entreprises ont eu le temps de tirer les enseignements du printemps.

« En septembre, 75% des salariés considéraient que l’espace de travail qu’ils retrouvaient correspondait à leurs besoins, alors qu’ils étaient 47% à estimer pendant le confinement que l’espace qu’ils avaient quitté ne correspondrait pas à leurs nouvelles attentes »

Quels sont ces principaux enseignements ?

Jean-Claude Bassien : Deux enquêtes, celle de la chaire « Workplace » de l’ESSEC (septembre 2020) et BNP Real Estate (mai 2020) donnent des indications intéressantes sur la façon dont les salariés se sont adaptés, et leur « désir de bureau ». En septembre, 88% des salariés qui avaient été confinés au printemps étaient retournés sur leur site de travail, alors même que pendant le confinement, 44% indiquaient craindre le retour au bureau. Cela prouve que le désir de bureau l’emporte sur la peur ! Plus significatif encore : en septembre, 75% des salariés considéraient que l’espace de travail qu’ils retrouvaient correspondait à leurs besoins, alors qu’ils étaient 47% à estimer pendant le confinement que l’espace qu’ils avaient quitté ne correspondrait pas à leurs nouvelles attentes.


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La crise sanitaire a semble-t-il dessiné un nouvel équilibre entre le bureau et le domicile. Demain, quelle place occupera le télétravail selon vous ?

Jean-Claude Bassien : Il y a un fort désir de bureau, mais il y a aussi un désir de télétravail. En septembre, alors qu’ils étaient 88% à être revenus au bureau, 70% des salariés interrogés déclaraient vouloir continuer à faire du télétravail, et donc à « mixer » les deux. On voit qu’une forme de maturité est à l’œuvre. Le premier confinement a été vécu en « mode survie », tandis que le second est bien plus dans la construction du « monde d’après ».
La vraie question sera celle du nombre de jours télétravaillés.
En deçà de 2 jours nous resterons dans des problématiques d’organisation du travail et d’optimisation du coût immobilier. Les sujets structurants seront la réduction pertinente du nombre de m2, les évolutions des modes de management, la reconnaissance de la part d’autonomie des collaborateurs dans la gestion de leur temps et de leurs tâches.
Au-delà de 2 jours de télétravail, la problématique change de nature et renvoie à un choix de société.
Les sujets structurants seront alors le niveau d’intolérance au « temps improductif », la définition de la frontière entre travail salarié et indépendant et la gestion des risques d’assignation de classe, de genre ou d’âge.

Aujourd’hui, quel est l’usage des « tiers-lieux », qui apparaissent comme alternative aux bureaux traditionnels ?

Jean-Claude Bassien : En septembre la répartition idéale du temps de travail pour les salariés était : 55% bureau, 37% domicile et 8% tiers-lieux et autres. Que retenir de ces chiffres ? D’abord, que l’espace de demain sera multi-sites. Ensuite que l’offre de tiers-lieux aujourd’hui n’existe pas vraiment. Il y a 1700 tiers-lieux en France pour un million de mètres carrés. Une goutte d’eau à l’échelle des surfaces tertiaires totales !

Pour eux, il y a donc une place à se faire ?

Jean-Claude Bassien : Demain, le tiers-lieu sera un trait d’union entre le bureau et le domicile. Un espace professionnel où l’on se retrouve en communauté éphémère de travail, où le poste de travail correspond à celui que l’on retrouverait à son bureau. On se déplacera en mobilités douces pour rejoindre des espaces de travail proches de son domicile, et au siège de son entreprise lorsqu’il faudra « faire communauté ». Mais ces espaces sont encore à inventer. Je pense qu’ils vont se développer par capillarité. Le premier cercle se situera en périphérie des métropoles. La décompression des grandes villes se fera en faveur des périphéries, qui seront la première zone de conquête des tiers-lieux. Cela va favoriser les villes moyennes proches, puis les zones plus éloignées.

« Post-confinement, et même « post-vaccin », nous devrons proposer aux entreprises des solutions pour faire cohabiter le désir de bureau et le désir de télétravail »

Pour la construction, la gestion et l’exploitation des bureaux, quelles nouvelles questions cela pose-t-il ?

Jean-Claude Bassien : Nous, professionnels de l’immobilier d’entreprise, nous sommes face à plusieurs paradoxes. Post-confinement, et même « post-vaccin », nous devrons proposer aux entreprises des solutions pour faire cohabiter le désir de bureau et le désir de télétravail. Mais nous devrons également concilier les attentes contradictoires des salariés qui veulent plus de services et moins de densité au bureau et celles des entreprises qui donnent la priorité à la réduction du coût de leur immobilier. Fin septembre, 66% des entreprises déclaraient vouloir renégocier leur bail, et 35% d’entre elles vouloir réduire les surfaces occupées.

Comment cette réduction des espaces va-t-elle impacter les immeubles, et la façon de les faire vivre ?

Jean-Claude Bassien : l’une de mes convictions est que si beaucoup d’entreprises renégocient leur bail, il y aura nécessité de retrouver des nouveaux usages aux mètres carrés libérés. Le second confinement fait véritablement prendre conscience aux différents acteurs – investisseurs comme utilisateurs – de la nécessité de flexibiliser l’usage des bureaux. On se dirige vers une forme d’hôtellerie tertiaire, avec des experts de l’exploitation, qui viennent se positionner entre le propriétaire et l’utilisateur. Le coworking va sans doute muter pour mieux valoriser son savoir-faire d’exploitant. Des professionnels vont faire l’interface entre les entreprises et les bailleurs pour leur proposer des espaces peut-être plus réduits, mais également quantité de services annexes en pied d’immeuble, dans les étages, sur les roof-tops, qu’elles ne payeront qu’en fonction de leur consommation. Un modèle triplement gagnant, pour l’utilisateur, l’exploitant et le propriétaire qui « dérisque » une partie de son investissement.

« Il va falloir remettre ceux qui sont à distance dans le cercle ! Il faut repenser l’organisation de l’espace, en optant par exemple pour des sièges mobiles que l’on peut regrouper à convenance autour de l’écran, et être ainsi plus inclusif »

En matière d’aménagement, comment les bureaux existants vont-ils s’adapter ?

Jean-Claude Bassien : Le second confinement inscrit dans la matrice de décision le fait que la gestion des entreprises doit intégrer des épisodes de crise. Quelle sera la part du travail à distance ? Comment faire travailler ensemble ceux présents physiquement et ceux en distanciel ? C’est tout sauf anodin : être au travail, c’est « faire société ».

Concrètement, comment cette mutation va-t-elle se matérialiser ?

Jean-Claude Bassien : En mai le retour au bureau s’est accompagné de la difficulté à « faire équipe » de nouveau. Il y a pourtant des choses très « pratiques » à mettre en œuvre. Par exemple, le fait de désigner un modérateur qui prend en main l’animation des réunions, qui fait en sorte que tout le monde ait la parole, qu’ils soient en présentiel ou distanciel. Ensuite, Il faut repenser la configuration physique des espaces de travail collaboratifs, leurs conceptions classiques mettent à l’écart l’écran en le reléguant en bout de salle. Il va falloir remettre ceux qui sont à distance dans le cercle ! Il faut repenser l’organisation de l’espace, en optant par exemple pour des sièges mobiles que l’on peut regrouper à convenance autour de l’écran, et être ainsi plus inclusif avec les personnes à distance.