Permis de construire dans le BIM : « Diviser par trois les délais des permis de construire »

11/09/2020

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Le BIM, pour « Building Information Modeling » est un protocole réunissant sur une seule maquette numérique en trois dimensions toutes les informations liées à un projet immobilier. Des premiers plans de l’architecte à la maintenance d’un immeuble, le BIM accompagne toute la durée de vie de l’actif. Pourtant, à ce jour, la maquette numérique est sous-exploitée : d’importants gains de temps (et d’argent) seraient réalisés si elle était utilisée comme base pour instruire les permis de construire. Explications avec l’architecte François Pélegrin.

La dématérialiasation de l’instruction des autorisations d’urbanismes, on en parle depuis un moment : où en est-on aujourd’hui ?

François Pélegrin : Cela devait être opérationnel en France dès novembre 2018. Finalement, les délais ont été repoussés à 2022. Pourtant, il y a urgence : l’épisode du confinement au printemps nous a montré que si le dispositif avait été mis en place, on aurait pu continuer à instruire les autorisations d’urbanisme sans discontinuer. Mais la dématérialisation obligatoire au premier janvier 2022, cela reste minimaliste. Le papier sera remplacé par du PDF, mais cela ne changera pas la méthode d’instruction, qui reste classique : au lieu de la faire sur du papier, on la fera sur des documents numériques.

« Avec la maquette BIM, pas de document incomplet ou illisible : toutes les données techniques sont consultables en quelques clics »

Vous préconisez donc d’aller plus loin, pour véritablement moderniser l’instruction des permis de construire ?

François Pélegrin : Ce que je propose, c’est d’utiliser la maquette numérique (BIM) pour fluidifier et faciliter l’instruction du permis de construire (PC). Je l’ai démontré il y a 4 ans à l’occasion d’un projet de 109 logements à Bussy Saint-Georges (Seine-et-Marne) pour Emmaüs habitat. Nous avions soumis notre permis de manière dématérialisée, en l’intégrant directement à la maquette numérique, en plus des PDF, et ainsi démontré qu’il était possible de faire en deux heures ce qui demande souvent beaucoup plus de temps à l’instructeur. Avec la maquette BIM, pas de document incomplet ou illisible. Les hauteurs maximales, les emprises, etc : toutes les données techniques du futur bâtiment sont consultables en quelques clics. Cela permet de générer instantanément une ou plusieurs coupes afin de prospecter la maquette. L’instructeur peut prendre des cotes en direct, faire des zooms, bref, faire « parler » le bâtiment. Cela change la vie quand on est habitué à punaiser une trentaine de documents sur des murs et que l’on peine à se représenter le projet spatialement.

Quels sont les avantages pour le reste de la filière ?

François Pélegrin : La finalité de tout cela, c’est de se faciliter la vie ! Le numérique facilite les usages. C’est très utile pour vérifier la programmation, la conception, et la bonne réalisation des projets. C’est également – et c’est peut-être là même l’enjeu le plus important – une manière de collecter de la big data pour faire de la gestion prédictive du bâtiment et piloter demain la ville toute entière ! C’est faire de l’ingénierie concourante, qui met à contribution toutes les parties prenantes d’un chantier. Il faut que l’on admette que la maquette numérique est le prototype, et que le chantier est la première « pièce » d’une série. Tous les acteurs de la chaine ont compris qu’il y avait de la valeur ajoutée qui dormait. Les coûts de non-qualité dans le bâtiment, c’est 20 milliards d’euros par an. Un gaspillage qui, neuf fois sur dix, aurait pu être évité si tout le monde travaillait en BIM. Bien sûr il y a un coût d’équipement, mais si on a l’habitude de travailler en 3D, cela se fait sans résistance.

Concrètement, qu’est-ce que cela changerait dans l’instruction d’un permis ?

François Pélegrin : Aujourd’hui nous savons confronter des corpus de règles à une maquette numérique. C’est une merveille d’auto-contrôle ! On sait « Bim-er » les règles issues de réglementations, de labels, de certifications, et les intégrer à notre maquette afin de vérifier sa bonne conformité. Nous l’avons expérimenté dès 2016 à Bussy Saint-Georges : le rapport vous signale la moindre transgression nécessitant des correctifs. Le jour où les instructeurs accepteront que ces auto-contrôles valent pour preuve de respect des règles, l’instruction sera bien moins besogneuse. Je fais plus confiance dans la rapidité de la machine pour vérifier des mesures que dans le cerveau humain qui au bout d’un moment fatigue. Pour Emmaüs Habitat, nous avions même utilisé le drone à la fin du chantier, pour démontrer que le réalisé était conforme au projet du permis. Il a recueilli un nuage de points sur le bâtiment que nous avons ensuite superposé à la maquette numérique, afin de vérifier la bonne conformité de l’ensemble.

Vous insistez sur les gains de temps, en quoi l’accélération des instructions de permis de construire est-elle stratégique ?

François Pélegrin : Si au lieu de mettre un an à instruire un permis de construire, vous mettez quelques jours, cela a des répercussions énormes ! En accélérant les transactions, on fluidifie l’économie, on permet à un acquéreur de ne pas payer en même temps son emprunt et un loyer par exemple. En 2016 j’avais dit : « le PC numérique, c’est le PC instruit prioritairement, avec des délais divisés par trois ». Nous avons démontré que cela fonctionnait. Depuis 2019, Paris a mis en place la dématérialisation, et l’instruction se fait maintenant sur des formats pdf. C’est un début, mais cela ne tire pas profit de la fluidité, de la concision, de la précision, et de la rapidité que peut amener l’instruction sur une maquette BIM.