Durée des baux, flexibilité… les propositions de la FSIF pour mieux encadrer les nouveaux usages

21/07/2021

Alors que les usages tertiaires évoluent, la réglementation apparait de moins en moins adéquate. La Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) propose plusieurs réformes. Interview de sa présidente, Maryse Aulagnon.

Reglementation usages tertiaires © Copyright D.R. // Maryse Aulagnon

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Alors que la crise sanitaire amplifie le besoin de flexibilité des entreprises, les baux traditionnels ne sont pas adaptés pour répondre à cette demande. Qu’avez-vous observé ?

Maryse Aulagnon : Nous devons accompagner le besoin de flexibilité des entreprises et le déploiement des nouveaux usages. Dans les bureaux, le bail traditionnel peut constituer un frein dans certaines situations, notamment quand une entreprise se lance et hésite à s’engager sur une période minimum de 3 ans. Ce n’est pas dans l’intérêt du bailleur non plus d’être lié sur une période longue à une entreprise qui ne pourrait pas atteindre ses objectifs.


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Quelles sont vos propositions pour faire évoluer ce cadre juridique ?

Maryse Aulagnon : Nous proposons d’augmenter la durée du bail dérogatoire en faisant évoluer très légèrement l’article L.145-5 du code de commerce. Aujourd’hui, le bail dérogatoire et ses renouvellements ne peuvent pas excéder une durée supérieure à 36 mois. Notre proposition consisterait donc à prévoir que dans les 6 mois précédant l’expiration du délai de 36 mois, les parties peuvent volontairement convenir de la signature d’un ou plusieurs baux dérogatoires pour une nouvelle durée maximale de 36 mois. Nous avons soumis notre proposition aux pouvoirs publics.


Vos recommandations comportent un volet sur la rémunération des services additionnels. Quelle est la problématique ?

Maryse Aulagnon : Le contrat de prestation de services intègre une liste de services. Mais les locataires peuvent en demander d’autres qui ne rentrent pas dans ce cadre, ce qui met les bailleurs dans une position inconfortable. Nous appelons donc à une clarification et une simplification de la gestion administrative par l’assimilation des prestations au loyer principal. 

« Le permis à double état faciliterait la réversibilité en apportant une sécurité juridique immédiate et future aux maîtres d’ouvrage »

Pour passer facilement d’un usage traditionnel à un autre plus en phase avec les nouvelles attentes des occupants, la réversibilité semble logique. Comment généraliser le recours à cette pratique ?

Maryse Aulagnon : La réversibilité doit être anticipée au moment de la construction, tant au niveau de l’aspect architectural que juridique. Nous préconisons de développer le « permis à double état ». Cette disposition, créée spécifiquement pour les Jeux de Paris 2024, autorise dès l’origine d’un projet un premier état de l’immeuble pendant une certaine durée et un second état de l’immeuble après travaux d’adaptation. Elle apporte donc une sécurité juridique immédiate et future aux maîtres d’ouvrage. Le permis d’expérimenter lancé en 2019 par Julien Denormandie serait parfaitement adapté pour tester le « permis à double état » en dehors des chantiers olympiques. En pratique, le permis d’innover, conçu à l’origine pour tester de nouveaux procédés techniques est peu utilisé mais il pourrait utilement voir sa pratique élargie de cette façon.


De nouveaux usages pour réduire l’empreinte environnementale des bâtiments tout au long de leur cycle de vie se multiplient. Quelles évolutions attendez-vous ?

Maryse Aulagnon : Nos adhérents ont à cœur d’entretenir leur patrimoine et d’améliorer sa performance énergétique. Preuve en est : nous sommes pleinement mobilisés pour appliquer les modalités du décret visant à réduire les consommations d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire. Pourtant, les foncières ne sont pas éligibles à l’enveloppe du plan de relance prévue pour la rénovation thermique des bâtiments. Nous ne comprenons pas ce choix alors que nos adhérents concentrent 40 % du patrimoine immobilier de l’ensemble des investisseurs institutionnels, ce qui est significatif. De plus, les foncières moins importantes ou non cotées, qui font partie de la FSIF, sont volontaires pour s’engager dans ces démarches vertueuses mais ont besoin d’être accompagnées.


Le contexte de marché a rarement semblé aussi favorable à la massification de la transformation de bureaux en logements. Quels sont les freins qui restent à lever ?

Maryse Aulagnon : Aujourd’hui, il est plus facile et moins coûteux de raser et de reconstruire un immeuble plutôt que de le transformer. Mener ce type d’opérations démontre donc une forte conviction environnementale. Ensuite, le maître d’ouvrage doit surmonter différents obstacles juridiques et administratifs, à commencer par la difficulté d’être en conformité avec le plan local d’urbanisme existant alors que le bâtiment date de plusieurs décennies. Nous avons besoin de souplesse dans l’interprétation du PLU. La loi ELAN autorise justement les maires à déroger à certaines règles (bonus de constructibilité de 30 % et assouplissement des servitudes de mixité sociale) mais les élus locaux l’utilisent peu, peut-être par crainte d’être désavoués dans le cadre du contrôle de légalité de la préfecture. Dans ces conditions, la dérogation devrait être un droit donné aux propriétaires, sauf refus motivé du maire. Cette proposition de la FSIF a été reprise dans un article du projet de loi Climat mais a été supprimée dans la suite des débats parlementaires, ce que la fédération regrette. Enfin, une unification des règles entre les bureaux et le logement, notamment en ce qui concerne les normes de sécurité, devrait être menée pour favoriser la transformation des immeubles et leur donner une nouvelle vie sans démolition/reconstruction.

* Nexity a rejoint en juillet 2021 la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) en tant que nouvel adhérent. Nexity sera représentée par Véronique Bédague, directrice générale du groupe.