À Marseille, «remettre des bureaux au cœur de la ville»

02/07/2021

Services, sièges d’entreprises, tiers-lieux, espaces publics, transports… Marseille se transforme. Adjointe à l’urbanisme de la ville, Mathilde Chaboche présente sa stratégie.

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Services, sièges d’entreprises, tiers-lieux, espaces publics, transports… Marseille se transforme. Adjointe à l’urbanisme de la ville, Mathilde Chaboche présente sa stratégie.

Quel effet a eu la crise du Covid-19 sur la vie urbaine à Marseille ?

Mathilde Chaboche : À Marseille l’effet du Covid-19 est double. D’une part, nous observons une augmentation de la précarité : les collectes alimentaires se multiplient, des populations qui résistaient avant la crise ont basculé sous le seuil de pauvreté, etc. En parallèle, les prix de l’immobilier ancien flambent, stimulés par la demande de populations urbaines venues d’autres villes, attirées par l’équilibre particulier de Marseille, une grande métropole très connectée avec la nature. Mais cette hausse concerne surtout le centre, dans des quartiers que ne recherchent pas en priorité les Marseillais d’origine.

Que peuvent apporter les entreprises qui s’implantent à Marseille ?

Mathilde Chaboche : Le dynamisme économique apporté par les entreprises est un vecteur de transformation pour toute la ville, qui peut engendrer une véritable boucle vertueuse. Premièrement, l’attractivité de la ville pour les entreprises est selon moi un outil de transformation urbaine majeur. Marseille a parfois été critiqué pour ses friches industrielles et commerciales, mais la ville est propriétaire d’un grand nombre d’entre elles et aujourd’hui, cela représente un potentiel de transformation rare, et ouvre des possibilités presque infinies ! Nous avons identifié des lieux de 30.000m2 de plancher qui ne sont pas en périphérie, et que l’on peut confier à des entreprises afin d’en faire des lieux attractifs. Deuxièmement, et c’est plus classique, l’installation de grandes entreprises engendre un cercle vertueux de création d’emplois, de richesse, d’entreprises sous-traitantes, de services, de restaurants… Marseille a toujours été une terre d’accueil de nouvelles populations, et nous comptons bien entretenir cette tradition en développant une stratégie très volontariste d’accompagnement des entreprises. Nous avons une stratégie très claire sur les transports, le logement, l’urbanisme, c’est rassurant pour les entreprises.


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Ce n’était pas le cas auparavant ?

Mathilde Chaboche : En pensant par parcelle, on a détricoté la stratégie urbaine, qui aujourd’hui n’a plus aucune logique. Elle est devenue illisible pour les investisseurs et défigure la ville. Au contraire, tous les projets que nous mettons sur pied se font à l’échelle soit d’un quartier, soit de la ville. Je pense notamment au projet Euroméditerranée. Il y a de très belles entreprises qui s’intéressent actuellement à notre territoire, et « Euromed » ce n’est pas en périphérie, c’est au cœur de la ville.

« Ce que l’on observe pour le moment, c’est que les demandes en bureaux standards baissent un peu mais que les projets de sièges d’entreprise augmentent »

Comment évoluent les usages de l’immobilier de bureaux dans votre ville ?

Mathilde Chaboche : On suit de près l’évolution de l’usage des bureaux, mais nous n’avons pas de boule de cristal. Ce que l’on observe pour le moment, c’est que les demandes en bureaux standards baissent un peu mais que les projets de sièges d’entreprise augmentent. La période est plus aux expérimentations, aux tâtonnements, et c’est une chance qu’il faut saisir pour oser et tester des nouvelles pratiques. Cela nous oblige à un sursaut, et l’idée d’espaces de bureaux mutualisés entre plusieurs entreprises est particulièrement intéressante pour nous, car, à Marseille, beaucoup d’employés vivent dans des villages, à la campagne, autour de la ville et viennent y travailler la journée. Il faut y aller pas à pas, sans doctrine, tester, et en tirer les conclusions.

Mathilde Chaboche : « Je suis partisane des lieux qui s’ouvrent : on doit pouvoir aller faire une pause avec des collègues au café du coin ou aller acheter un livre à la librairie sur sa pause déjeuner. »

L’immobilier tertiaire a-t-il sa place dans le centre-ville ?

Mathilde Chaboche : Bien sûr ! Je suis assez convaincue de la nécessité de mettre du bureau en cœur de ville, et à Marseille nous en sommes très dépourvus. Il faut penser à l’ensemble des aménités qu’il y a autour du bureau, en les ouvrant sur le quartier. Je suis partisane des lieux qui s’ouvrent : on doit pouvoir aller faire une pause avec des collègues au café du coin ou aller acheter un livre à la librairie sur sa pause déjeuner. Des acteurs comme Hiptown, qui dynamisent des immeubles tertiaires vacants, j’y crois beaucoup. C’est de cette diversité qu’émerge la vie. Quand on ne fait que du résidentiel (ou que du tertiaire) chacun se referme sur soi. En ce sens, ce modèle urbain est daté, il génère des flux circulatoires constants. Or, afin de limiter notre impact carbone, nous devons « tricoter » les usages les uns avec les autres, afin de rendre possibles les déplacements en vélo, à pied, ou en quelques stations de bus ou de métro. Il faut donc que l’on donne aux immeubles des fonctions nouvelles, notamment aux pieds d’immeubles, par le biais de commerces, de bureaux, de services, des crèches de proximité… L’immeuble mono-fonctionnel, pour moi, c’est dépassé.

« La densité ce n’est pas quelque chose qui me fait peur, il faut l’assumer au contraire »

C’est un enjeu écologique également ?

Mathilde Chaboche : Tout le monde a aujourd’hui conscience de l’impact du bâtiment sur l’environnement. Il faut que l’on invente des modèles plus raisonnables, et je pense notamment à la solution d’immeubles qui vivent toute la journée afin de maximiser leur utilité et compenser leur impact environnemental. Les logements sont utilisés de 17h à 8h du matin mais sont vides toute la journée dans la plupart des cas. Il faut qu’au moment où les résidents quittent l’immeuble, d’autres l’investissent, au rez-de-chaussée par exemple avec des services à hauteur de vue du piéton. Vous savez, on me montre souvent des visuels de projets d’immeubles pris de drones avec un soleil couchant. C’est magnifique mais cela reste très fictionnel. Dans la vie d’un quartier, l’immeuble se vit à deux mètres du sol. C’est essentiel de l’animer par le bas !

Comment selon vous doivent dialoguer les espaces privés des espaces publics ?

Mathilde Chaboche : L’espace public a un rôle très important dans la manière dont on mixe les usages, dans la façon dont on anime la vie de quartier. C’est beaucoup lié à ce qui se passe dans le pied d’immeuble : il doit être poreux entre le dedans et le dehors. Alors, bien sûr, on est aux confins de la sphère publique et privée, et ces lieux doivent être un espace de transition qui ouvre sur l’espace public, sur lequel on travaille beaucoup actuellement à Marseille afin de les requalifier. Selon nous, c’est absurde qu’un bâtiment ne soit qu’un centre aéré qu’une crèche, qu’un lieu pour les seniors. Il faut inventer des équipements pour les utiliser sur des amplitudes horaires plus larges. La sobriété foncière va nous conduire à des équipements plus complexes certes, mais aussi plus polyvalents.

Plus de polyvalence, c’est également plus de densité : c’est quelque chose de nécessaire ?

Mathilde Chaboche : La densité ce n’est pas quelque chose qui me fait peur, il faut l’assumer au contraire. À Marseille beaucoup nous disent qu’ils ont cette impression d’une ville très dense. Mais statistiquement c’est faux, Marseille a une urbanisation très lâche, étalée sur une très grande surface. La perception de la densité est en fait liée à la perception de la pénibilité. Il y a des tas d’endroits avec tous les inconvénients de la grande ville sans aucun de ses avantages : il y a le bruit, la pollution, le voisinage à très forte proximité, mais pas les externalités positives, que sont l’accès à l’emploi, les services, et équipements publics de qualité. Jusqu’à aujourd’hui, Marseille avait pris le parti de « tartiner » du pavillonnaire et du collectif, sans penser à l’accès aux services. Actuellement, on peut habiter à Marseille et devoir faire 20 minutes pour déposer ses enfants à la crèche ! C’est à cela que nous voulons remédier !

Comment ?

Mathilde Chaboche : Je pense à la charte de la construction de la ville, un outil que j’ai souhaité mettre en place avec l’aide des professionnels. L’idée c’est que la municipalité redevienne un chef d’orchestre, que la collectivité montre la direction de la politique d’urbanisme, les modes constructifs privilégiés, et que tous les projets prennent du sens en s’inscrivant dans cette volonté globale. Jusqu’ici nous étions vus comme ceux qui distribuaient les permis de construire, mais ce n’est pas notre rôle : la Ville doit avoir la vision globale et sur le long terme. Si l’on ne se base que sur les intérêts privés, on détricote l’urbanisme. Il doit y avoir de l’échange, car on a profondément besoin les uns des autres, le privé du public et inversement.