Comment la valeur verte est intégrée dans l’immobilier

03/11/2021

A l’heure où la réduction de l’empreinte carbone est le mot d’ordre général dans l’immobilier, la notion de valeur verte revient au cœur des débats. Loïs Moulas, DG de l’Observatoire de l’immobilier durable, fait le point sur sa modélisation.

valeur verte immobilier © Copyright Shutterstock / jamesteohart

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Qu’est-ce que la valeur verte ?

Loïs Moulas : La valeur verte est théoriquement la différence de valeur entre un actif immobilier vertueux en regard des différentes thématiques environnementales et le même actif qui ne l’aurait pas fait. Certains acteurs souhaiteraient que cette définition inclue également la valeur d’usage, ce qui permettrait d’adresser les critères sociaux et de gouvernance de l’ESG alors que la valeur verte relève historiquement du volet environnemental. L’OID travaille depuis 18 mois sur une définition de la valeur verte qui fera l’objet d’une publication d’ici la fin de l’année.


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Comment est-elle intégrée aujourd’hui par les investisseurs dans leur business model ?

Loïs Moulas : De façon très hétérogène. Pour intégrer la valeur verte à sa gestion d’actif, chaque investisseur devrait définir au préalable une stratégie d’acquisition et de cession. Cela se matérialiserait par la vente des actifs peu performants d’un point de vue environnemental, la définition systématique d’un budget de « capex verts » pour upgrader un bâtiment au cours d’un processus d’investissement ou encore l’acquisition d’immeubles. Aujourd’hui, certains acteurs ont industrialisé cette pratique tandis que les autres traitent le sujet dossier par dossier. 

L’OID avait réalisé en 2018 une étude sur le sujet de la valeur verte avec ImmoStat. Comment a-t-elle évolué en l’espace de trois ans ?

Loïs Moulas : L’étude n’avait montré aucune corrélation entre la note sur l’échelle des diagnostics de performance énergétique et les loyers en 2018. Ce n’est pas une complète surprise car le DPE est encore bien souvent peu consulté au moment de louer ou d’acquérir un bien immobilier. De plus, différentes méthodes pouvaient être utilisées jusqu’au 1er juillet dernier pour établir les diagnostics de performance énergétique, ce qui les rendaient donc difficile à évaluer. S’agissant de la valeur verte, nous avons la certitude qu’elle a progressé en l’espace de trois ans même si aucun indicateur tangible ne permet encore de quantifier cette évolution. Des dispositifs normatifs et réglementaires français et européens comme la fiabilisation du DPE et la mise en application de la taxonomie européenne posent les bases pour que cette valeur verte soit réellement prise en compte dans les années à venir.

« La taxonomie européenne va être un tsunami »

Comment les nouvelles dispositions réglementaires pourraient impacter dans les mois et années venir cette valeur verte ?

Loïs Moulas : La RE2020 devrait avoir un impact marginal car la construction neuve a un poids très relatif dans l’immobilier par rapport à celui du parc existant. La mise en place du label ISR pour les fonds immobiliers permet aux sociétés de gestion de portefeuille du secteur de structurer leurs démarches ESG comme le font déjà les foncières cotées, banques et assurances, depuis presque 10 ans. Cette nouvelle disposition aura surtout un impact d’ici deux à trois ans quand les asset managers déploieront les actions permettant de maintenir les fonds labelisés. L’impact du décret tertiaire sur la valeur verte sera compliqué à mesurer car l’obligation portera finalement sur les lots portés par les obligés et non plus sur le bâtiment dans son ensemble. Nous attendons toutefois un effet indirect : les grands utilisateurs qui auront pris des engagements environnementaux ne pourront pas s’installer dans des locaux peu performants du point de vue énergétique, ce qui instaurera une prime locative sur le marché prime. Au final, c’est la taxonomie européenne qui aura le plus d’impact sur la valeur verte. Les acteurs immobiliers qui entrent dans le cadre d’application devront la transposer dès 2022 sur l’exercice 2021.

Quelles seraient les mesures complémentaires à prendre selon vous pour développer la valeur verte ?

Loïs Moulas : Si les lois et les réglementations existantes sont correctement appliquées et déclinées, nous n’aurons pas besoin de mesures complémentaires pour les 5 ans à venir, à minima. La taxonomie européenne va être un tsunami.